沖縄住まい/不動産コラム

沖縄にはあまり高層のマンションは少ないですが、本土では比較的高層のマンションは多いと思います。でもそのマンション。なぜか１４階建てが多いと思いません？もしくは１４階建て以下のマンション。でも１５階建てってなぜか少ないんですよね。

それには明確な理由があるんです。１４階建てになる理由が。

１つ目は１５階建て以上になると通常のエレベーター以外に消防活動に利用する「非常用エレベーター」の設置が義務付けられるということ。つまり１４階建てまでならはしご車が届くという前提でこのような法規になっているんです。でも今の時代では１５階以上にも届くはしご車もあると思うんですけどね。まぁ建築基準法は古い法律ですからね。

２つ目はマンションって１階あたりの階高がおおよそ３ｍ前後なんですが、建築基準法では高さが３１ｍを超えると急に法規が厳しくなるんです。つまりマンションだと１０階建てまでは通常法規でＯＫなんですが、それ以上になるとさまざまな規制がかかるのです。でもその規制も３１ｍを超える部分が４階までは緩和規定があって、そのために実質１４階建てになるということなんです。

この２つが１４階建てマンションが多い大きな理由かと思います。なにせたった１フロア増やすだけで様々な規制がかかってコストアップになるので、設計者としても１５階建てや１６階建てなどの中途半端な階数の建物はあまり設計しないようにしています。

ちなみにそれ以上だと２０階建てが多くなるのですが今度は高さが６０ｍという高さで規制が大きく変わるからなんです。２０階建てだと３ｍの階高で６０ｍになりますからね。その次は高さが１００ｍで大きく規制が変わりますので、３０階建てとか３３階建てとかが多くなるんです。この２つの高さは「緊急救助スペース」や「緊急離着陸場」の設置義務が生じるか否かの違いです。要はヘリポートの設置義務が生じるか否かということ。

ちなみに「緊急救助スペース」とは屋上に「Ｒ」のマークがあるものでヘリコプターが着陸こそできないもののホバリングして救助を行うことができるスペースというもので、「緊急離着陸場」とは「Ｈ」マークがあるものでヘリコプターが離着陸できるものということ。このヘリポートってものすごいコストがかかりますし、また設置する為に様々な制約が生じるので、設計者としてはあまり設置したくないですからね。

でも私が設計した建物の中には地上１６０ｍの４７階建てというものがありましたが、さすがにそこまでくると最初からヘリポートは設置する前提でしたのである意味楽でしたよ。

なのでこれらの高さの規制があるがゆえに、その規制の境界線となる１４階建て、２０階建、３３階建てのマンションが多くなっているんです。