沖縄住まい/不動産コラム

（写真の戦車などはその系のイベントで撮影したもので、記事とは一切関係ありませんｗ）

五輪選手村マンションこと「HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）」が、東京の不動産業界で話題ですが、居住用マンションとしては買わない方が良いと思います。元中央区民で同じ湾岸エリアに住んでいたこともありますが、あの物件（エリア）には魅力を全く感じません。なぜあのマンション（エリア）がここまで話題になるのか疑問でなりません。

元中央区民で、さらに隣接する港区で生まれ育ち、このエリアを熟知している身から、「HARUMI FLAGを買わない方がいい理由」を語りたいと思います。ただし、ある条件の人には「HARUMI FLAG」魅力的かも？その理由も併せて綴りたいと思います。

アクセス最悪のHARUMI FLAG

晴海ふ頭の立地は最悪！都心なのに交通手段はバスのみ

「晴海」といってもそのエリアはかなり広い。晴海通りからだと東京国際見本市展示場があったところの、さらに奥の奥のにできるのが「HARUMI FLAG」です。最も端っこの「晴海フェリーターミナル」があるエリアで、移動手段はバスのみ。しかも路線は少なく、とにかくアクセス面で「超」が付くほど不便です。都心なのにバスしか交通手段がなく、さらに本数も少ないまさに「陸の孤島」。五輪選手村のように専用の交通手段があるなら良いですが、一般居住だとアクセス面で地獄を見ること必至の「HARUMI FLAG」です。

JRの駅へ徒歩で行けるのが都心では必須！晴海は不可能

唯一の最寄り駅が都営大江戸線「勝どき駅」。「HARUMI FLAG」は徒歩20分もかかります。さらに勝どき駅といえば地下深いことで有名で、地上へのアクセスが悪く「駅中渋滞」でも有名な駅。そもそも都心では「JRの駅」が徒歩圏内であるか否かがポイント。地下鉄の駅しか最寄りにない場所は、実は不動産価値も低く評価されます。生活するにも不便で、不動産価値としても低い「HARUMI FLAG」。なぜここまで話題になるのか、元中央区民からすると謎です。

将来的に地下鉄ができても利便性悪し！その理由は？

将来的にこの晴海エリアに地下鉄ができる可能性もあります。近くに駅ができれば多少はアクセス面で改善されるかもしれませんが、しかし新しい地下鉄は必ず「ある現象」が起きます。それは「駅が地下深くなること」。浅い部分は他の地下鉄が通っているので、新しい路線はどうしても地下深くなります。さらに埋立地となれば海の下を通る必要もあり、地下6階など地下深い駅になること必至。地下鉄の駅ができても利便性向上は期待できない「HARUMI FLAG」です。

生活しづらいHARUMI FLAGの立地

橋を渡らないとどこにも行けない！渋滞必至の立地

電車がダメなら自動車やバイク移動すればいい？それも簡単にできない「HARUMI FLAG」。そもそも晴海は埋立地で、どこへ行くにも「橋」を渡らないと移動できませんので交通ルートが限られます。結果、そこ（橋）へ至るルートはどこも渋滞必至。新たに環状線が伸ばされましたが、それでも今まで実質1本（晴海通り）だったものが2本になるだけ。バイクならまだしも、車移動は常に渋滞必至の「HARUMI FLAG」です。

自転車には冷たい中央区！何処へ行っても駐輪場無し

渋滞に関係ない自転車なら？確かに「HARUMI FLAG」で最も有効な移動手段は自転車ですが、実は中央区って駐輪場がほぼ皆無。どの駅にも駐輪場はありませんし、スーパーにすら駐輪場がないものが多いです。これは実際に中央区で生活していたので痛いほどわかります。しかも天気に左右される自転車移動では、利便性がいいとは言えませんよね。つまり「HARUMI FLAG」に住むと、移動手段は「徒歩」しかないという次第です。都心なのにまるでド田舎のような「HARUMI FLAG」です。

HARUMI FLAGの魅力はどこ？

レインボーブリッジなどの夜景は飽きる(経験者は語る)

「HARUMI FLAG」は晴海ふ頭の端っこにあるので海が目の前。しかもその海の先にはレインボーブリッジやお台場があり、夜景は確かに綺麗だと思います。しかし、同じようにレインボーブリッジが見える中央区の湾岸に住んだ経験から言わせていただくと「夜景は1日で飽きる」。夜景は変化ないですからね。むしろ海が近いがゆえに、東京湾の海の臭さを毎日感じてしまいます。海が見えることが苦痛にさえ感じる「HARUMI FLAG」かも？

魅力は運用！住むのではなく貸すための購入はおすすめ

購入者自ら住むには散々な「HARUMI FLAG」ですが、賃貸で住むならおすすめ。あのアクセスの悪さが自分に合わなければ、引っ越せばいいだけですからね。購入した場合も、自ら住むのではなく賃貸運用するなら、都心ということで貸しやすい「HARUMI FLAG」。ただし賃貸に出す場合、居住が前提の住宅ローンは組めませんので注意しましょう。つまり自ら住まざるを得ない住宅ローンで「HARUMI FLAG」購入するのはおすすめできません。ローン無しで一括購入できる方ならメリットがある「HARUMI FLAG」です。

HARUMI FLAGを買うぐらいならこのエリアがおすすめ！

中央区佃（佃島）

同じ中央区でも、住むにも運用するにも、一押しなのが「佃島」いわゆる「リバーシティ21」周辺。新築は期待できませんが、築20年経過している物件もあり、中古価格もお手頃。アクセス面も「JR八丁堀駅（地下鉄も同じ駅）」まで約1�qと徒歩圏内。さらにあの東京駅までも約2�qと、歩いて歩けない距離ではありません。しかも佃島は町並み全体をデザインされており、生活するには快適。「HARUMI FLAG」を買うぐらいなら、佃島周辺の中古物件の方が絶対に満足度が高いと思います。

HARUMI FLAG（ハルミフラッグ）まとめ

運用目的で「HARUMI FLAG」を買うならおすすめですが、もう1つおすすめなのが「転売目的」での購入。おそらく投資家も「HARUMI FLAG」を多く購入するかと思いますが、それはそれで正解だと思います。ただし、五輪が終わった後の不動産価格下落次第なので、かなりのギャンブルだと思います（もともと投資自体がギャンブル）。少なくとも「永住」目的で「HARUMI FLAG」を買うのは、ギャンブル以前に後悔するだけだと、元中央区民としてはリアルに思う次第です。

「HARUMI FLAG」メリット

• 高騰する新築マンションでは安価な価格設定
• 都心（中央区）ということで賃貸運用しやすい

「HARUMI FLAG」デメリット

• 都心なのにバス移動を強いられる最悪なアクセス
• 最寄り駅まで徒歩20分もかかり地下深い駅で駅中も渋滞
• JRの駅まで最短で3�q/徒歩40分(新橋駅)と超不便
• 橋を渡らないと何処にも行けないので車移動は渋滞必至
• 駐輪場皆無の中央区の駅や施設で自転車移動も不便
• 南に臭う東京湾の海、背後に清掃工場という最悪の環境

最近、特に那覇市街ではとにかく分譲マンションの建設ラッシュ。といっても本土ほどじゃないですが、元々分譲マンションがそれほど多くない沖縄だけにこの建設ラッシュは目立ちます。

でも実際のところどの程度売れるかというと・・・

結局のところ、沖縄の人はあまり買わず、本土からの移住者が購入するらしいです。特に立地が良い海が見える物件などは。

その最たるものが北谷に建設された大京の大型マンション「アルトゥーレ美浜」。北谷の海と美浜のアメリカンビレッジが一望できる好ロケーションです。なんと購入者の9割が本土の人とのこと。しかし総戸数が沖縄で1年間に供給される総戸数に匹敵する規模で、未だに売れ残っているらしいです。今日も自転車で北谷まで行ってきましたが、低層階あたりにはカーテンも無い窓が多く見られたので売れ残っているのかと思います。

もともと沖縄は持ち家志向が強いので、どうしても分譲マンションというものが馴染めないのかと思います。もちろん賃貸マンションは多くありますが、分譲マンションは本土ほど多くないと思いますので、この北谷のような大型物件はとても珍しいのかと思います。



そんな中、今度は那覇市街に超高層のタワーマンションがついに着工されることになりました。那覇では人気の町「新都心（おもろ町）」に地上30階建てのツインタワーマンションが5月13日に着工したようです。総戸数は674戸で先の北谷の物件は421戸なのでもしかしてこの物件だけで沖縄で分譲されるマンションの1年半分？（笑）。多分、沖縄では最大の規模を誇るマンションになるかと思います。

ちなみに先の北谷は大京と大和ハウスが分譲するものですが、この新都心のものは大和ハウスと大京にオリックス不動産を加えた３社からの分譲。そういう意味でも北谷の1.5倍の規模もなんか納得^^ゞ

しかしこの新都心の大型マンションは周辺住民から反対運動が起きていて、いろいろ問題も多かった物件。それが着工にまでこぎ着けたのは何故かはわかりませんが、そもそもその反対運動をしている周辺住民の意見は理にかなわないものばかりで、単に自分がイヤだから反対している感じ。

何せ理由が「マンション建設によって周辺道路が渋滞する」とか「日照障害が起こる」とか言っていますが、渋滞はマンションではそれほど渋滞は起きませんし（渋滞が起こるのは営業時間や始業時間が定まっているマンションやスーパー）、日照障害に関してはタワーマンションは細長い影が落ちるだけでかかる時間はほんのわずか。特に渋滞に関してはこのマンションだけ反対して、近隣のショッピングセンターに関しては何も言わなかったのはおかしい話。先の話の通り、渋滞の原因になるのはオフィスやスーパーなどが主で、マンションはそれほど影響はないと思います。またタワーマンションは周辺に空地を広くとって計画するので周辺環境は逆に広々するはず。

結局裏でどういう話があったか分かりませんが、最近はその反対運動もあまり耳にしなくなりましたし、5月13日に着工されたと言うことはうまく調整できたのかもしれませんね（実際はわかりませんが・・・）。

しかしこのタワーマンションも購入するのは本土の人なんでしょうね・・・。多分、沖縄では数少ないタワーマンションで、しかも新都心の高台に建設されるので景色はかなりのものだと思います。もちろん海も見えると思いますが、そういう高台の高層マンションだと台風の時すごそうです・・・。

個人的には新都心という町が交通の面で不便なのであまり興味はありませんけど、おしゃれな建築物が多い町なので人気はあると思います。特に移住者には人気の町ですからね。結果、やっぱり本土の人が多く購入することになるんだろうな・・・。



そしてもう一つ。こちらは石垣島。つい最近、宮古島でも初めてきちんとした分譲マンションが発売されましたが、今度は石垣島で建設されるらしいです。場所は石垣港（離島桟橋ではなくさらに奥の港）の先で石垣市街にあるもののかなり奥まった場所に建設されるらしいです。わかりやすく言うと東横インのさらに奥にある感じ。

一応、海（港）が目の前のロケーションとのことですが、しかしもろに西向き。

沖縄で西向きのマンションって最悪なんですよね・・・。夏場の猛烈な西日で部屋は蒸し風呂状態ですし、何より台風時の吹き返しの西風がもろに当たるので、加えて海の近くだと潮がもろにかぶってしまうと思います。

しかもこの物件。価格帯が高い！石垣島という立地で「2000〜8400万円」は正直高すぎです。先の北谷のマンションとそんなに変わりません。しかもその北谷のマンションは共有施設が充実していて住戸以外のメリットも多くありますが、この石垣島のマンションは共有施設がほぼゼロ。ホントの意味で「単なる分譲マンション」なのでこの価格は高すぎです。

加えて間取りを一通り見たのですが、どれも「単なる分譲マンション」で立地を活かしたプランはほぼ皆無。先の北谷のマンションは立地を活かしたビューバスやビューキッチンなどがあって、元建築家としてもなかなか面白い間取りがあるな〜って思って見ていましたが、この石垣島の分譲マンションは全然面白くありません。やたらオープンキッチンにこだわっているだけで、間取りとしての面白みがあまり感じられません。そもろもオープンキッチンは臭いやメンテナンスの問題で個人的にはあまり好きじゃないんですけどね。確かに見た目はいいかもしれませんが、実際に使ってみるといろいろ不便も多いです。カウンターがある程度のオープンさなら良いんですけどね・・・。

多分、この物件も購入するのはほとんど本土の人なんでしょうね・・・。宮古島のマンションも確か9割が本土の人だったかな？しかもこの石垣島の物件は価格がかなり高いのでその率はかなり上がりそうな気がします。特に本土の人は実際に石垣島や沖縄に住んだ訳じゃないので、先の西日や台風のことを知らないまま購入することになってしまいがちですからね。売る方としてもそういうことを明言しないと思いますので、買って実際に住んでみて「しまった！」ということになりそうな気がします。

先の北谷の物件や那覇の物件に関してはまだ「有り」だと思いますが、この石垣島の物件は立地の悪さに加えて価格帯の高さ、そして本土からのアクセス面からあまり「買い」だとは思えません。宮古島の物件はまだ市街のど真ん中にあるので使い用はあると思いますが、この石垣島の物件は石垣市街の「端」にあって、周辺は倉庫街で人気もほとんど無いですし、買い物するにもかなり移動を要します。徒歩圏内にまともなお店が少ないのは特に台風時は苦労しますからね。しかも海や港がすぐ近くということで台風時などの高波も気になるところ・・・。

この石垣島の分譲マンションは海が見えるだけの物件にしか思えません。よってこの物件情報へのリンクは差し控えさせて頂きます。まぁ販売代理の「東急リゾート」から探せばすぐなんですけどね^^ゞ



この石垣島の物件だけじゃなく、沖縄で住まい探しを考えられている方は、海が見えるなどの物件の立地も重要ですが、台風時や夏場の強い日差しのことも考えてから検討して欲しいと思います。少なくとも海が近い物件は台風時のみならず1年を通して海から潮をかぶることになりますので、劣化は猛烈に早いと思います。正直、賃貸なら良いですが分譲マンションでその早い劣化は想定外の出費になると思いますので、よく検討された方がいいと思います。

本土とは比較にならないほど「塩害」が多い沖縄ですので^^;;;

沖縄の賃貸物件ではどう見ても同じ物件なのに複数の不動産会社で取り扱っていることがよく見受けられます。家賃や管理費こそは同じなんですが、敷金や礼金が微妙に違っていたりします。

その理由はその物件元が大東建託であること。

沖縄での賃貸物件のシェアが大きい大東建託の賃貸物件は、仲介で他の不動産会社からも募集をかけることができるみたいです。その仲介役の不動産会社は契約の際に大東建託から仲介料をバックしてもらえるようです。要は物件を管理せずに募集のみを行い、仲介料をバックしてもらえるというリスクが少ない手法を行っている不動産業者が多いみたいです。

でも先の話で同じ物件なのに敷金や礼金が微妙に違うというところがポイント。同じ物件なのにこの差があるのは個々の不動産会社のスタンスの違いかと思います。というのも元の大東建託では敷金1ヶ月＋礼金０というシステムなので、それに上乗せした分はその募集だけをしている不動産会社に落ちると言うことになります。

要はこの募集だけをしている業者から借りると無駄なお金がかかってしまうと言うこと。

さすがに最近はこの大東建託の物件で礼金をとるところは少なくなってきていますが、それでも敷金を2ヶ月とるところもあります。まぁ敷金に関しては将来的に戻ってくる部分もありますのでトータルとしては増額にはならないものの、初期費用が1ヶ月分違うのは大きいですからね。

なので複数の不動産会社が同じ物件を募集しているようなときは、必ず現地へ行って実際にどの不動産会社が管理しているか確認する必要があります。幸い、大東建託の物件はその物件に「大東建託」と明記されていることが多いので、その場合は募集だけをしている不動産会社ではなく大東建託本体から借りると無駄な敷金や礼金の支払いが必要なくなると思います。

しかも大東建託から直接借りれば2年ごとの更新手数料も発生しないらしいので、その点でもお得かと思います。

この話は大東建託の物件だけの話ではなく、他の物件でもあり得ることなので、住まい探しの際は必ず現地へ行ってその物件を実際に見てみるのが一番です。その後、大元の不動産会社へ行くのがおすすめです。募集だけをしている不動産会社は資料を取り寄せる程度にしておくと良いかもしれません。