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2009年06月11日

網入りガラス

マンションなどに窓ガラスに網目が入っているものをよく目にしますよね。あれを「網入りガラス」と言いますが、このガラスについても勘違いされている方も多いので、ここで綴ってみたいと思います。

もともと網入りガラスは防犯上、ガラスを割られても中に入ることができないというメリットもありますが、一番の目的は防火性。このガラスが使われる場所は隣戸や近隣から延焼のおそれがある部分がメインで、具体的な場所で言うと「隣りの住戸や家や建物が近い窓」、「道路を近くに面する窓」、「マンションの階段やエレベーターなどが近い窓」などがあげられます。つまり自分が意図しないエリアで火災が起きた場合にその延焼を受けやすいという場所。隣戸の場合は隣が火事の場合、道路に関してはあらゆる状況を想定して、エレベーターや階段に関しては他の階での火災における火や煙の通り道になりますからね。

そんな場所で火災が起きても網入りガラスならガラスは割れても網が残っていますので、延焼が食い止められると言うことなんです。でも実際の所、この網入りガラスを設計者が好んで使うことはあまり無く、あくまで建築基準法で規定されているから使う場合が多いんです。

その結果、同じ面の複数のガラス窓でも1つは網入りでもう1つは網無しということもありますからね。そういう場合は片方が隣戸に近いが故にそうなっている場合もありますからね。

それはさておきこの網入りガラスの勘違いの話。この網入りガラスは一見、ガラスに鉄線などが入っていて強度が高くなっているように思う人もいるかと思いますが、実際はその逆。網入りガラスはガラスの中でもかなり強度が低いんです。以前、網入りガラスを見て「強化されたガラス」と言っている人がいたくらいですからね。逆なんですけどね・・・。

というのも網入りガラスはその鉄線を入れるためにガラスを2つに分けてしまうことになり、実際の強度はその分かれている1つの厚さぐらい弱くなってしまうんです(実際の強度は諸条件で差異します)。なので建築家からするとこの網入りガラスはとても割れやすいガラスという認識であり、強度が強いガラスという解釈とは正反対なんです。

しかも単価が高いのであまり使いたくはないのですが、いかんせん建築基準法で延焼のおそれがある部分には使わないと確認申請が降りませんからね。なので仕方なく使っている感じです。

割れやすくてしかも単価が高いこの網入りガラス。特に透明ではなくガラスの表面が凸凹しているくもりガラス的なものに関してはさらに強度が弱いので、網入りガラスは最低限の場所だけに使うのがおすすめです。

確かに防犯性は高いですが、強度があまりに弱くてしかも単価が高い。

これから網入りガラスを見ても「強化されたガラス」ではなく「防犯性や防火性は高いけど割れやすいガラス」と判断しましょう。
posted by 離島ドットコム管理人 at 12:02 | 不動産:用語・知識

2009年06月10日

沖縄は屋外に洗濯機置き場がある物件が多い!

沖縄に住むまでは本土での住宅は賃貸でも実家でも洗濯機は屋内に置くのが当たり前だと思っていました。しかし沖縄では比較的新しい物件でも屋外に洗濯機を置く住宅も多いので注意しましょう。

というのも沖縄は台風もさることながら悪天候時の雨の吹きつけ、また海に囲まれているのでそんな悪天候時に塩分を含んだ空気も流れ込んでくるので、外に金属のものを置いておくとあっと言う間に腐食してしまいます(錆びます)。なので今回の洗濯機なんかは一部プラスチックやFRPの部分もあるかもしれませんが、その大半が金属で形成されていますので、洗濯機を外部に置いておくのは正直信じられませんでした。

でもそんな洗濯機のための洗濯機カバーなるものもありますが、実際にそれを使ってみたものの、台風や悪天候時の暴風雨は想像を絶するレベルに達することもおおく、そのカバーはあっと言う間に破損。すぐにカバーの意味をなさなくなってしまいました。

最近の新築物件なら屋内洗濯機を置く物件も増えていましたが、それでもまだ屋外に置くものが多いので、沖縄での家探しをする場合はこの洗濯機置き場は要チェックです。正直、屋外に洗濯機を置くタイプはおすすめできません。とかく洗濯乾燥機などの場合は屋外に置くとあっと言う間に壊れそうな気がしますので、もし屋外に置く物件の場合は壊れてもいいような安物(中古)の洗濯機を使うのがおすすめです。

ちなみにこのような物件が多い理由は、元建築家とすると安直な設計としか言えませんね。確かに洗濯機を屋外に置いた方が設計は楽ですからね。でもそんな屋外に洗濯機を置く物件に限って屋内にデッドスペースが多かったりしますからね。要は設計をきちんとしていれば屋内に洗濯機を置くこともできたはずかと思う間取りも多く感じます。

なので「屋外に洗濯機を置く」ということは、ワンルームなどの狭一物件以外は一概に「部屋が広くなる」とは言えませんのであしからず。できる限り洗濯機置き場は屋内にある物件を選びましょう。とかく台風や塩害の影響が多い沖縄では。
posted by 離島ドットコム管理人 at 17:25 | 不動産:住まい・家・建物

2009年06月06日

14階建てマンションが多い理由

沖縄にはあまり高層のマンションは少ないですが、本土では比較的高層のマンションは多いと思います。でもそのマンション。なぜか14階建てが多いと思いません?もしくは14階建て以下のマンション。でも15階建てってなぜか少ないんですよね。

それには明確な理由があるんです。14階建てになる理由が。

1つ目は15階建て以上になると通常のエレベーター以外に消防活動に利用する「非常用エレベーター」の設置が義務付けられるということ。つまり14階建てまでならはしご車が届くという前提でこのような法規になっているんです。でも今の時代では15階以上にも届くはしご車もあると思うんですけどね。まぁ建築基準法は古い法律ですからね。

2つ目はマンションって1階あたりの階高がおおよそ3m前後なんですが、建築基準法では高さが31mを超えると急に法規が厳しくなるんです。つまりマンションだと10階建てまでは通常法規でOKなんですが、それ以上になるとさまざまな規制がかかるのです。でもその規制も31mを超える部分が4階までは緩和規定があって、そのために実質14階建てになるということなんです。

この2つが14階建てマンションが多い大きな理由かと思います。なにせたった1フロア増やすだけで様々な規制がかかってコストアップになるので、設計者としても15階建てや16階建てなどの中途半端な階数の建物はあまり設計しないようにしています。

ちなみにそれ以上だと20階建てが多くなるのですが今度は高さが60mという高さで規制が大きく変わるからなんです。20階建てだと3mの階高で60mになりますからね。その次は高さが100mで大きく規制が変わりますので、30階建てとか33階建てとかが多くなるんです。この2つの高さは「緊急救助スペース」や「緊急離着陸場」の設置義務が生じるか否かの違いです。要はヘリポートの設置義務が生じるか否かということ。

ちなみに「緊急救助スペース」とは屋上に「R」のマークがあるものでヘリコプターが着陸こそできないもののホバリングして救助を行うことができるスペースというもので、「緊急離着陸場」とは「H」マークがあるものでヘリコプターが離着陸できるものということ。このヘリポートってものすごいコストがかかりますし、また設置する為に様々な制約が生じるので、設計者としてはあまり設置したくないですからね。

でも私が設計した建物の中には地上160mの47階建てというものがありましたが、さすがにそこまでくると最初からヘリポートは設置する前提でしたのである意味楽でしたよ。

なのでこれらの高さの規制があるがゆえに、その規制の境界線となる14階建て、20階建、33階建てのマンションが多くなっているんです。
posted by 離島ドットコム管理人 at 18:01 | 不動産:用語・知識

2009年06月04日

注意!複数の不動産会社で取り扱っている賃貸物件

沖縄の賃貸物件ではどう見ても同じ物件なのに複数の不動産会社で取り扱っていることがよく見受けられます。家賃や管理費こそは同じなんですが、敷金や礼金が微妙に違っていたりします。

その理由はその物件元が大東建託であること。

沖縄での賃貸物件のシェアが大きい大東建託の賃貸物件は、仲介で他の不動産会社からも募集をかけることができるみたいです。その仲介役の不動産会社は契約の際に大東建託から仲介料をバックしてもらえるようです。要は物件を管理せずに募集のみを行い、仲介料をバックしてもらえるというリスクが少ない手法を行っている不動産業者が多いみたいです。

でも先の話で同じ物件なのに敷金や礼金が微妙に違うというところがポイント。同じ物件なのにこの差があるのは個々の不動産会社のスタンスの違いかと思います。というのも元の大東建託では敷金1ヶ月+礼金0というシステムなので、それに上乗せした分はその募集だけをしている不動産会社に落ちると言うことになります。

要はこの募集だけをしている業者から借りると無駄なお金がかかってしまうと言うこと。

さすがに最近はこの大東建託の物件で礼金をとるところは少なくなってきていますが、それでも敷金を2ヶ月とるところもあります。まぁ敷金に関しては将来的に戻ってくる部分もありますのでトータルとしては増額にはならないものの、初期費用が1ヶ月分違うのは大きいですからね。

なので複数の不動産会社が同じ物件を募集しているようなときは、必ず現地へ行って実際にどの不動産会社が管理しているか確認する必要があります。幸い、大東建託の物件はその物件に「大東建託」と明記されていることが多いので、その場合は募集だけをしている不動産会社ではなく大東建託本体から借りると無駄な敷金や礼金の支払いが必要なくなると思います。

しかも大東建託から直接借りれば2年ごとの更新手数料も発生しないらしいので、その点でもお得かと思います。

この話は大東建託の物件だけの話ではなく、他の物件でもあり得ることなので、住まい探しの際は必ず現地へ行ってその物件を実際に見てみるのが一番です。その後、大元の不動産会社へ行くのがおすすめです。募集だけをしている不動産会社は資料を取り寄せる程度にしておくと良いかもしれません。
posted by 離島ドットコム管理人 at 08:32 | 不動産:住まい探し・不動産会社

賃貸物件で備え付けのエアコンは注意が必要!

沖縄の賃貸物件には「エアコン付き」という表記の物件があることも多いかと思いますが、いろいろな意味でそういう物件は注意が必要です。まずこの「エアコン」という表記は間違っている場合が多く、実際は冷房・送風程度しかないいわゆる「クーラー」である場合があります。要は「暖房」が付いているか否かなんですが、1年を通して温暖と思われる沖縄でも冬場は10度ぐらいまで気温が下がることがあり、しかも沖縄の建物はすきま風が入り込みやすいものが多いので、暖房無しではかなり寒い時期もあります。

でもその暖房については使う頻度はそんなに高くないので、多少の我慢でどうにかなるとは思います。

問題はその「エアコン」の内容ではなく、そのエアコンの古さです。物件にもよりますが、少しでも古い物件に関してはこのエアコンもかなり古いものが多いです。

でもエアコンが古くてもきちんと使えるものがほとんどだと思いますが、ポイントは省エネ。古いエアコンはとにかく効率が悪くてものすごい高い電気代がかかります。また新しい物件のエアコンでも省エネをあまり考慮していない安いものを設置している物件が多いので、エアコン付きの賃貸物件を見る際はこのエアコンのメーカーや品番もメモっておくと良いでしょう。そのメーカー名と品番でネット検索すればおおよその消費電力はわかると思います。またネットで調べられないようなものは逆にそれほど古いものである証拠なので、電気代はかなりかかるものと考えた方が良いかもしれません。

沖縄の場合は冷房や除湿は1年の半分は必須なので、この電気代もばかになりませんので、エアコン付きの賃貸物件を借りる際はこの点は契約前にチェックしておいた方が良いかと思います。
posted by 離島ドットコム管理人 at 08:11 | 不動産:住まい・家・建物

2007年05月10日

開放感が高く、外部空間とも一体的に活用できる廊下

開放感が高く、外部空間とも一体的に活用できる廊下ワイドオープンタイプも全開放サッシュというものをみなさんも見たことがあると思いますが、窓の引きしろを残すことなく開放できる折り戸方式の窓。本来ならこれを室内空間に採用したいところですが、この扉の最大のネックはその気密性の悪さ。とかく台風が多い沖縄にはあまり適していないと思われます。
しかしその発想を転換し、この窓を室内空間ではなくあまり気密性の必要ではない廊下側に設けてみてはどうだろうか?気密性をそれほど気にしないので、部屋側に設けるものよりサッシュなどを軽くすることもできますし、その分で部屋がよりコストが安く設けられるかと思います。
もちろん、一般的な窓よりはコストは高いですが、それを補うことが出来る空間を形づくることができるかと思います。

まずは廊下の開放感。このワイドオープンタイプの最大の特徴である引きしろが残らないというメリットを生かして、解放時には廊下でありながら屋外廊下をあるいているような空間を構成できるかと思います。もちろん暑かったり台風時などは締め切ればいいだけなので、通常時は開放して屋外廊下的に活用したいと思います。
またその廊下の外側には縁側を設けることにより、廊下という公共空間でありながら居心地のよいスペースと感じることができればと思います。またその縁側も段上に設けることによって、ベンチ的に好きな位置に座ることもでき、またその先に設ける庭へも気軽に往来できればと思います。

とかく通過するだけになりがちな廊下も、一工夫することにより全く異なった趣を形づくることができるかと思います。一見無駄のように思えますが、このような空間があることによりその建物に居住している他の人との交流を促すことができると思います。部屋はプライバシー重視して、廊下側はコミュニティ的に活用できる。そんな廊下を目指しています。
リスクは折り戸という強度が弱い窓が台風に耐えられるか否かということ。そして通常に引き違い窓よりはるかに高いコストになります。コスト的に問題があればサッシュの奥行きを大きくして、片引きにして一カ所に集約する方法でもこれに近い空間構成をつくることができると思います。

方式はさておき、目指すものは廊下をただの通過空間にするのではなく、プライベート空間とは違ったコミュニティ空間の一部として活用できればといとことです。
posted by 離島ドットコム管理人 at 20:23 | アイデア:共用スペース

エアコン要らずの空間構成・窓配置

エアコン要らずの空間構成・窓配置室内空間は沖縄でもある程度の通風が確保できればエアコン無しでも十二分に過ごせると思います。特に沖縄では日影と日なたの気温差が大きく、日影での通風を確保すれば夏場でも涼しさを感じることが出来ると思います。
基本的に室内の通風は窓が2方向、しかも相反する面に窓があると風がスムーズに流れます。角部屋のような90度を面する部分の窓でもある程度の通風は期待できますが、どうしても部屋を満遍なく通風を促すことはなかなか難しく、やはりベストなのは180度異なる面、つまり南側と北側のような場所に窓を設けることが望ましいと思います。
しかし南側に窓を設けるとなるとどうしても北側には廊下空間など共用部分に面する扉などが多く、なかなかかメインの窓の反対側に窓を設けることは困難かと思います。加えて廊下側に窓を設けるとセキュリティやプライバシー的に問題も生じることも多いかと思います。

しかし平屋もしくは最上階が前提になってしまいますが、その廊下側の扉の上にさらなるハイサイドライト(高窓)を設けることによって、プライバシーを守りつつ部屋に通風を促すことが可能となります。
廊下側には基本的にそれほどの天井高が必要にはならないので低く抑え、また部屋側は出来る限り天井高を高く取りたいので、その差を上手く利用すれば高窓が設けられる訳なのです。
しかもこの高窓。建築基準法上の排煙窓(煙を逃がす窓)としても扱えますので、大きな窓がある側のサッシュの形状などもかなり自由になると思われます。
そして高窓なので天井付近にこもった暑い空気を外に押し出しやすくなり、新しい空気をメインの窓から取り入れやすくなり、より室内環境の向上に繋がるかと思います。加えてもともと高窓は部屋の照度を均等に高める効果があり、メインの直射光のみならず廊下側の周囲光の明るさも得ることが出来ることでしょう。

このような窓を計画することにより常に通風が促されれば、室内環境はエアコン無しでもかなり過ごしやすくなり、補助的にシーリングファンを設ければ、より快適な室内空間をつくることができるだけではなく、インテリア的にも味わいのあるものになることでしょう。

リスクがあるとすれば高窓の開閉方式がコストの安い引き違いにすることは出来ず、倒し窓にすると雨を呼び込んでしまうので、結果的に突き出し窓というコストの高い方法を採用しないとならないこと。しかしコスト面以外ではそれほどデメリットが無い計画なので、理想の住まいとしては是非ともこの方式を採用したいと思います。
posted by 離島ドットコム管理人 at 19:00 | アイデア:窓・扉・開口部

2007年05月01日

屋根面まで有効利用

屋根面まで有効利用建築物には室内空間以外にもテラスやバルコニーなどの屋外空間もありますが、なかなか屋根面まで有効活用する例は多くないと思われます。というのも、屋根面に細工をするとコストがいろいろかかるので、あまり活用されていない空間になってしまっています。
しかし私は建築家時代から屋根面も有効活用するプランニングをよく行っており、低層建築物だろうと、超高層であろうと、最上階の屋根面まで活用した設計を行っていました。

そして今回は住宅レベルでのアイデアですが、屋根は勾配屋根にはせず、基本的に陸屋根(ろくやね)。一部勾配屋根にして沖縄らしい赤瓦をデザインに取り込みますが、基本的に陸屋根で計画したいと思います。
最上部の屋根面なのでそこまで行く経路が問題になるかと思いますが、各室内空間にはバルコニーやテラスなどを部屋と同じレベルで設け、その部分から屋根に上がるタラップやはしごを設ければ活用できるのでは?って思います。つまり「屋外型ロフト」的な活用方法です。
もちろん雨天時は使用できませんが、それ以外の時はタラップやはしごを登って室内空間やバルコニーなどとは違った視点で景色を眺めることが出来ることでしょう。

その屋根面にはもちろん屋上緑化をしてヒートアイランド対策を少しでもできればと思いますし、屋上緑化することにより断熱効果も期待できると思います。また緑化によりより居心地の良い空間を創造することができますし、他の建物などから見下ろされる場合にも、灰色のスラブではなく緑化した環境を共有することができればと思います。

もちろん問題は何点かありまして、まずはコスト。屋上緑化のみならず人が屋根面に乗る前提で構造計算することになりますので、構造体へのコストアップにつながります。そして屋上緑化自体のコスト。これがかなりバカにならないレベルのコストがかかります。
そして最も問題になるのがメンテナンス。とかく沖縄の場合は台風などで雑草の種などが飛ばされてくることが多く、屋上緑化してもすぐに雑草でいっぱいになってしまいがちなのです。しかしこの点においては屋上緑化のテクノロジーである程度解消できるようなので、コストアップにつながりますが、雑草対策に有効な緑化システムを導入すると良いでしょう。水やりについては自動散水設備で対処可能かと思われます。

コスト面やメンテナンス面など屋上緑化のみならず屋上の有効利用には様々な障壁がありますが、第2の空間として有効活用すれば、より豊かな生活環境を創り出すことができるかと思います。環境に配慮しつつ、余すことなく空間を利用するためにも、この屋根面の有効活用は住まい構想には必須だと思います。
posted by 離島ドットコム管理人 at 17:37 | アイデア:外部空間